Bài 2: Lùm xùm tại dự án Napoleon Castle 1: “Vừa thế chấp dự án vừa bán căn hộ là vi phạm pháp luật”


Thứ ba , 07/11/2017, 13:55 GMT+7 |

PLBĐ - Theo quy định, một tài sản không thể đồng thời được giao dịch 2 lần và tài sản thế chấp phải giải chấp mới được bán cho người khác.

Để có cái nhìn rõ hơn về những rủi ro pháp lý và cũng là những khuyến cáo đối với người mua nhà hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản hiện nay, PV Chuyên trang Pháp luật & Bạn đọc có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Kiên (Đoàn Luật sư Hà Nội) xung quanh thực trạng trên.

PV: Thưa Luật sư, ông có nhận xét gì về tình trạng dự án đang được thế chấp ngân hàng nhưng vẫn đem ra giao dịch với khách hàng?

Luật sư: Hiện tại, việc mua - bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp người mua nhà bị rơi vào tình trạng khi đi tìm hiểu dự án, các chủ đầu tư đều tư vấn, quảng cáo rất tốt về dự án và không hề có sai phạm gì. Còn người mua, họ cũng không biết phải hỏi ai hay tìm hiểu thông tin ở đâu.

Sau khi đã ký hợp đồng mua nhà, trả gần hết tiền hoặc đã nhận nhà vào ở, lúc đó họ mới biết căn nhà mình mua đã bị thế chấp từ lâu và hiện tại vẫn chưa được giải chấp. Nếu sau này chủ đầu tư bị phá sản, thì lúc đó, người mua chỉ còn biết “kêu trời” và không biết phải bấu víu vào đâu; rơi vào vòng xoáy kiện tụng kéo dài mà có khi nhà vẫn sẽ bị ngân hàng lấy mất. Vì trên thực tế, các bên liên quan đã thực hiện các giao dịch của mình trên một hợp đồng mua - bán có thể đã bị vô hiệu ngay từ lúc mới bắt đầu.

can-ho-napoleon-castle-nha-trang-bb-baaabP0t9N
Phối cảnh dự án Napoleon Castle 1 tại TP Nha Trang. Ảnh theo Internet

PV: Thưa luật sư, đối với những dự án đang thế chấp ngân hàng mà chủ đầu tư và các sàn giao dịch bất động sản vẫn thực hiện giao dịch với khách hàng thì có vi phạm pháp luật không?

Luật sư: Theo quy định, một tài sản không thể đồng thời được giao dịch 2 lần, và tài sản thế chấp phải giải chấp mới được bán cho người khác. Trên thực tế, việc mua nhà trong các khu đô thị hoặc chung cư bây giờ không còn đơn giản chỉ là quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư và người mua. Quan hệ đó giờ đây trở nên phức tạp khi có 3 - 4 bên liên quan, trong đó ngân hàng cho các bên vay vốn.

Tại nhiều dự án, mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ đỏ. Nguyên nhân sâu xa là do chủ đầu tư đang thế chấp sổ đỏ toàn bộ dự án tại ngân hàng để vay tiền. Khi chủ đầu tư chưa trả hết nợ ngân hàng, người dân sẽ không thể làm được sổ đỏ. Do đó, việc chủ đầu tư vừa thế chấp dự án vừa bán căn hộ cho người dân là vi phạm pháp luật.

PV: Vậy theo Luật sư, nếu người mua nhà thống nhất với ngân hàng về việc không phải giải chấp thì họ sẽ phải chịu những rủi ro như thế nào trong tương lai?

Luật sư: Rủi ro mà người mua nhà dễ mắc phải nhất, là trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ thực hiện những thủ tục pháp lý để khởi kiện và phát mại tài sản. Trong trường hợp này, quyền ưu tiên thanh toán thuộc về ngân hàng và người mua nhà có thể rơi vào cảnh mất nhà, còn tiền thì cũng không lấy lại được; tóm lại, khách hàng sẽ lâm vào cảnh trắng tay. Do đó, người mua nhà không nên dại dột mà đồng ý với chủ đầu tư hoặc ngân hàng về việc không phải giải chấp. Vì nếu họ đồng ý với điều đó là họ đã tự “chui đầu vào thòng lọng”, hay cách nói khác là họ tự nguyện “nắm dao đằng lưỡi”, đối với cả phía chủ đầu tư và ngân hàng.

1-bb-baaadgUjnj
Dự án  Napoleon Castle 1  được quảng cáo rầm rộ trên các trang mua bán BĐS

PV: Luật sư có thể định hướng cho người mua nhà biết những việc cần làm trước khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản hiện nay?

Luật sư: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định: chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN (ngày 25/6/2015) của Ngân hàng Nhà nước cũng quy định, trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.Và người mua nhà cần phải làm một số việc dưới đây để tránh các giao dịch bị vô hiệu:

Thứ nhất: Người mua nhà yêu cầu doanh nghiệp cung cấp bằng chứng xác nhận đã giải chấp (rút một phần tài sản đang thế chấp tại ngân hàng) trước khi tiến hành giao dịch; Thứ hai: Trường hợp doanh nghiệp chưa thể giải chấp ngay lập tức vì dòng vốn tồn đọng trong dự án, người mua nhà có quyền yêu cầu doanh nghiệp lập bản thỏa thuận về thời điểm và cách thức rút tài sản thế chấp về. Trong bản thỏa thuận này có ràng buộc các điều kiện cụ thể để doanh nghiệp cam kết thực hiện đúng; Thứ ba: Khi mua căn hộ và đã nhận nhà nhưng chậm được cấp giấy chứng nhận và biết dự án đang thế chấp, cư dân cần phản ánh ngay đến UBND phường để phường báo cáo quận. UBND quận sẽ làm việc với các chủ đầu tư để kịp thời xử lý sự việc.

Xin cảm ơn Luật sư!

Nhóm PV (thực hiện)

 


...

Dòng sự kiện

  • Đặng Lê Nguyên Vũ 1

    Vụ ly hôn giữa vợ chồng ông chủ cà phê Trung Nguyên Đặng Lê Nguyên Vũ và bà Lê Hoàng Diệp Thảo thu hút sự quan tâm của dư luận.

  • Nữ sinh giao gà bị giết 4

    Sau khi đi giao gà cho một người đặt mua qua điện thoại, em Cao Mỹ Duyên bị mất tích và phát hiện bị giết hại.

  • Vụ container gây tai nạn 6

    Chiều ngày 2/1/2018, xe container do tài xế Phạm Thành Hiếu điều khiển gây ra vụ tai nạn thảm khốc tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

  • NSND Anh Tú 5

    NSND Anh Tú, quyền Giám đốc Nhà hát Kịch Việt Nam, đã qua đời lúc 12h15 ngày 20/12 tại Hà Nội.

  • Lê Thị Nhật Linh 13

    Sáng 24/3 khi đến trường một mình thì bé Nhật Linhmất tích. Đến sáng sớm 26/3, thi thể bé được tìm thấy cách nhà 10 km.